All Posts By

Redakcja

Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Opublikowano 8 maja, 2020

W tym wpisie przedstawimy najistotniejsze kwestie związane z samowolną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania

Dla ustalenia czym jest zmiana sposobu użytkowania konieczne jest sięgnięcie do treści art. 71 ust. 1 pkt 2, 3 ustawy Prawo Budowlane, zgodnie z którym jest nim:

– podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, a także podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zauważmy, że za zmianę sposobu użytkowania w orzecznictwie sądów administracyjnych uważa się również zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, bez zmiany jego funkcji, które wpływa na zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga uprzedniego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno – budowlanej. Natomiast w przypadku, w którym zamierzona zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tryb legalizacji samowoli, czyli jak to zrobić?

W przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania możemy mieć do czynienia z dwiema sytuacjami, a mianowicie:

• Inwestor wraz ze zmianą sposobu użytkowania wykonał samowolnie roboty budowlane,
• Inwestor nie wykonał samowolnie robót budowlanych, a jedynie podjął w obiekcie budowlanym lub jego części działalność zmieniającą warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W pierwszej z opisanych sytuacji, a więc wtedy gdy inwestor dokonuje samowolnej zmiany sposobu użytkowania, która związana była z wykonaniem robót budowlanych wymagających uprzedniej zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej na ich realizację, organ nadzoru budowlanego zobligowany jest w pierwszej kolejności do przeprowadzenia postępowania naprawczego w oparciu o przepisy art. 50 i art. 51 lub art. 48 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane (kiedy mamy do czynienia z rozbudową bądź nadbudową obiektu, a więc powstaniem nowej kubatury). Jak bowiem wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, w tezie wyroku z dnia 22 listopada 2019 roku, sygn. akt II SA/Rz 1083/19 cyt.:

„ Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 p.b. nie obejmuje tego rodzaju robót, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia. W sytuacji wykonania nielegalnych robót budowlanych oraz nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w następstwie tego rodzaju robót, organy nadzoru budowlanego mają zatem obowiązek sankcjonowania naruszeń prawa w odpowiedniej kolejności, rozpoczynając swoje działania od usunięcia przyczyn, a dopiero następnie skutków istnienia stanu nielegalności. Oznacza to, że najpierw należy usunąć stan nielegalności pierwotnej (np. stan wynikający z nielegalnej przebudowy obiektu), a dopiero w dalszej kolejności przejść do sankcjonowania nielegalności wtórnej (stanu wynikającego z nielegalnej zmiany sposobu użytkowania)”.

Należy pamiętać również o tym, że dokonane po fakcie, a więc już po dokonanej zmianie sposobu użytkowania zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych.

W sytuacji, gdy samowolna zmiana sposobu użytkowania niw była powiązana z wykonaniem robót budowlanych lub w sytuacji, kiedy wykonane samowolnie roboty budowlane zostały zalegalizowane, zastosowanie znajduje tryb postępowania z art. 71a ustawy Prawo Budowlane, zgodnie z którym:

„1.
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2)nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 zmiana sposobu użytkowania obiektu ust. 2.
[…]”

Dokumenty, jakich zażąda organ nadzoru budowlanego to:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej
i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o prawi do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) ekspertyza techniczna, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Postępowanie w przedmiocie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może, co do zasady, zakończyć się na dwa sposoby:

1) Po złożeniu wymaganych dokumentów, kiedy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że zmieniony samowolnie przez inwestora sposobu użytkowania obiektu jest dopuszczalny z punktu widzenia obowiązujących norm prawnych, w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

2) W przypadku nie przedstawienia przez inwestora w terminie żądanych przez organ nadzoru budowlanego dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

#zmiana sposobu użytkowania #samowola budowlana #opłata legalizacyjna #kara za samowolną zmianę sposobu użytkowania

Prawnik samowola budowlana. Kancelaria Radcy Prawnego z siedzibą w Krakowie. Obsługę prawną świadczymy na terenie całego Województwa Małopolskiego: Tarnów, Nowy Sącz, Olkusz, Oświęcim, Chrzanów, Bochnia, Nowy Targ, Gorlice, Zakopane, Skawina, Andrychów, Wadowice, Wieliczka, Dobczyce, Limanowa, Proszowice.

Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym działa na terenie całej Polski – Warszawa, Kielce, Katowice, Opole, Wrocław, Rzeszów, Lublin, Gdańsk, Szczecin.

Poznaj szczegóły uproszczonego postępowania legalizacyjnego

Opublikowano 4 kwietnia, 2020

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane z dnia 13 lutego 2020 roku oraz niektórych innych ustaw wchodząca w życie 19 września 2020 roku zakłada m.in. możliwość przeprowadzenia uproszczonego, i w praktyce bezkosztowego (za wyjątkiem kosztów ekspertyzy technicznej) postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektu budowlanego lub jego części.

Jakie warunku musi spełnić samowolnie zrealizowana inwestycja by móc skutecznie w stosunku do niej przeprowadzić uproszczone postępowanie legalizacyjne.

O tym w niniejszym wpisie.

W jaki sposób prowadzone jest uproszczone postępowanie legalizacyjne –

Sposób prowadzenia uproszczonego postępowania legalizacyjnego regulują przepisy art. 49f i nast. Znowelizowanej Ustawy Prawo Budowlane.

Na wstępie podkreślmy, że w stosunku do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie Ustawy Prawo budowlane (1 stycznia 1995 roku) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne – uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzone jest przez organ na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.

Postępowanie to organ nadzoru budowlanego prowadzi w stosunku do zrealizowanego obiektu budowlanego lub jego części przeprowadzonej:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego

zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru

Zauważmy więc, że aspekt czasowy zakończenia budowy staje się jednym
z istotnych wymogów, których spełnienie warunkuje pozytywne dla inwestora przejście przez procedurę legalizacji.

W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności dokona sprawdzenia braku funkcjonowania w obrocie prawnym decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę.

Termin i dokumenty legalizacyjne –

W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia postanowienia, którym nałożono obowiązek przedłożenia dokumentów.

Na dokumenty legalizacyjne składają się:

1) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;

3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą

odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny

obiektu budowlanego:

a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz

b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W trakcie prowadzonego postępowania, organ nadzoru budowlanego dokonuje sprawdzenia kompletności złożonych dokumentów legalizacyjnych oraz weryfikuje, czy z ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Podkreślmy również, że w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym przedmiotem zainteresowania organu prowadzącego postępowanie nie będzie kwestia zgodności inwestycji z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja o legalizacji i koszty postępowania uproszczonego –

Organ nadzoru budowlanego wyda decyzję administracyjną o legalizacji w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym w stosunku do obiektu budowlanego lub jego części (będącą jednocześnie podstawą użytkowania obiektu), gdy:

– dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność

 – została usunięta zgodnie z postanowieniem organu nadzoru;

– z wyżej wymienionej ekspertyzy technicznej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub

zamierzonym sposobem użytkowania;

Brak opłaty legalizacyjnej –

W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym inwestor nie ma obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Kwestia gruntów rolnych i leśnych –

Chęć przeprowadzenia przez inwestora uproszczonego postępowania legalizacyjnego w oparciu o znowelizowane brzmienie Ustawy Prawo budowlane nie wyłącza odpowiedzialności inwestora w sytuacji gdy samowolnie zrealizowana inwestycja powstała na gruntach rolnych i leśnych.

W takiej sytuacji inwestor musi liczyć się z obowiązkiem uiszczenia opłaty w wysokości dwukrotnej należności (opłaty rocznej) za niezgodne z przepisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji gruntów. Wysokość należności uzależniona jest od klasy bonitacyjnej gleby.

Fakt samowolnego zrealizowania obiektu lub jego części na gruntach rolnych; leśnych rodzi więc po stronie inwestora konieczność dokładnej kalkulacji opłacalności doprowadzenia samowoli do stanu zgodnego z prawem przez uzyskanie decyzji legalizacyjnej jako podstawy użytkowania obiektu.

#legalizacja #legalizacjasamowolibudowlanej #postępowanielegalizacyjne #samowola #uproszczonepostępowanielegalizacyjne

Prawnik samowola budowlana. Kancelaria Radcy Prawnego z siedzibą w Krakowie. Obsługę prawną świadczymy na terenie całego Województwa Małopolskiego: Tarnów, Nowy Sącz, Olkusz, Oświęcim, Chrzanów, Bochnia, Nowy Targ, Gorlice, Zakopane, Skawina, Andrychów, Wadowice, Wieliczka, Dobczyce, Limanowa, Proszowice.

Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym działa na terenie całej Polski – Warszawa, Kielce, Katowice, Opole, Wrocław, Rzeszów, Lublin, Gdańsk, Szczecin.