Maj 2020

W tym wpisie przedstawimy najistotniejsze kwestie związane z samowolną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania

Dla ustalenia czym jest zmiana sposobu użytkowania konieczne jest sięgnięcie do treści art. 71 ust. 1 pkt 2, 3 ustawy Prawo Budowlane, zgodnie z którym jest nim:

– podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, a także podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zauważmy, że za zmianę sposobu użytkowania w orzecznictwie sądów administracyjnych uważa się również zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, bez zmiany jego funkcji, które wpływa na zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga uprzedniego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno – budowlanej. Natomiast w przypadku, w którym zamierzona zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tryb legalizacji samowoli, czyli jak to zrobić?

W przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania możemy mieć do czynienia z dwiema sytuacjami, a mianowicie:

• Inwestor wraz ze zmianą sposobu użytkowania wykonał samowolnie roboty budowlane,
• Inwestor nie wykonał samowolnie robót budowlanych, a jedynie podjął w obiekcie budowlanym lub jego części działalność zmieniającą warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W pierwszej z opisanych sytuacji, a więc wtedy gdy inwestor dokonuje samowolnej zmiany sposobu użytkowania, która związana była z wykonaniem robót budowlanych wymagających uprzedniej zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej na ich realizację, organ nadzoru budowlanego zobligowany jest w pierwszej kolejności do przeprowadzenia postępowania naprawczego w oparciu o przepisy art. 50 i art. 51 lub art. 48 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane (kiedy mamy do czynienia z rozbudową bądź nadbudową obiektu, a więc powstaniem nowej kubatury). Jak bowiem wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, w tezie wyroku z dnia 22 listopada 2019 roku, sygn. akt II SA/Rz 1083/19 cyt.:

„ Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 p.b. nie obejmuje tego rodzaju robót, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia. W sytuacji wykonania nielegalnych robót budowlanych oraz nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w następstwie tego rodzaju robót, organy nadzoru budowlanego mają zatem obowiązek sankcjonowania naruszeń prawa w odpowiedniej kolejności, rozpoczynając swoje działania od usunięcia przyczyn, a dopiero następnie skutków istnienia stanu nielegalności. Oznacza to, że najpierw należy usunąć stan nielegalności pierwotnej (np. stan wynikający z nielegalnej przebudowy obiektu), a dopiero w dalszej kolejności przejść do sankcjonowania nielegalności wtórnej (stanu wynikającego z nielegalnej zmiany sposobu użytkowania)”.

Należy pamiętać również o tym, że dokonane po fakcie, a więc już po dokonanej zmianie sposobu użytkowania zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych.

W sytuacji, gdy samowolna zmiana sposobu użytkowania niw była powiązana z wykonaniem robót budowlanych lub w sytuacji, kiedy wykonane samowolnie roboty budowlane zostały zalegalizowane, zastosowanie znajduje tryb postępowania z art. 71a ustawy Prawo Budowlane, zgodnie z którym:

„1.
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2)nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 zmiana sposobu użytkowania obiektu ust. 2.
[…]”

Dokumenty, jakich zażąda organ nadzoru budowlanego to:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej
i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o prawi do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) ekspertyza techniczna, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Postępowanie w przedmiocie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może, co do zasady, zakończyć się na dwa sposoby:

1) Po złożeniu wymaganych dokumentów, kiedy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że zmieniony samowolnie przez inwestora sposobu użytkowania obiektu jest dopuszczalny z punktu widzenia obowiązujących norm prawnych, w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

2) W przypadku nie przedstawienia przez inwestora w terminie żądanych przez organ nadzoru budowlanego dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

#zmiana sposobu użytkowania #samowola budowlana #opłata legalizacyjna #kara za samowolną zmianę sposobu użytkowania

Prawnik samowola budowlana. Kancelaria Radcy Prawnego z siedzibą w Krakowie. Obsługę prawną świadczymy na terenie całego Województwa Małopolskiego: Tarnów, Nowy Sącz, Olkusz, Oświęcim, Chrzanów, Bochnia, Nowy Targ, Gorlice, Zakopane, Skawina, Andrychów, Wadowice, Wieliczka, Dobczyce, Limanowa, Proszowice.

Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym działa na terenie całej Polski – Warszawa, Kielce, Katowice, Opole, Wrocław, Rzeszów, Lublin, Gdańsk, Szczecin.